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2011-06-01 15:28?出處 未知
和黃下套溫州炒房團(tuán)的補(bǔ)充條款
補(bǔ)充條款深有講究。
第十四條:“如甲方在預(yù)售合同約定的乙方有權(quán)解除合同之日起十五日內(nèi)未收到乙方發(fā)出的書(shū)面解除合同通知,則視為乙方放棄解除合同及退房的權(quán)利,乙方同意繼續(xù)履行預(yù)售合同。”但在第四條中,甲方有權(quán)選擇解除合同或者繼續(xù)履行合同的時(shí)限是兩年之內(nèi),這也是顯失公平的,許峰說(shuō)。
北京世紀(jì)律師事務(wù)所律師張鐵雁告訴《瞭望東方周刊》,在這份購(gòu)房合同中,補(bǔ)充條款大多具有“霸王內(nèi)容”,如購(gòu)房者逾期付款,自違約之日起就要向開(kāi)發(fā)商支付逾期應(yīng)付款額每日萬(wàn)分之三的違約金,而開(kāi)發(fā)商逾期交房,還要超過(guò)90天后才向購(gòu)房者支付違約金,支付的金額僅為已付款額每日萬(wàn)分之一。
而在合同正文中,開(kāi)發(fā)商未征得業(yè)主同意變更小區(qū)平面布局,且不能按要求恢復(fù)的,開(kāi)發(fā)商向乙方支付違約金處填寫(xiě)的是總房?jī)r(jià)款的“0%”。
開(kāi)發(fā)商交付房屋有質(zhì)量問(wèn)題的,乙方在保修期內(nèi)有權(quán)要求甲方除免費(fèi)修復(fù)外,還須按照修復(fù)費(fèi)賠償?shù)臄?shù)額也是修復(fù)費(fèi)的“0”倍。
張鐵雁說(shuō),和黃的《商品房預(yù)售合同》文本,名義上采用上海市房地局制定的《上海市商品房預(yù)售合同》成文文本,但實(shí)際上用補(bǔ)充條款將主要合同條款內(nèi)容全部改變。
在劉熙載的合同補(bǔ)充條款中,“刪除預(yù)售合同某一條項(xiàng)下的全部?jī)?nèi)容,并替換為以下文字”的字句,就出現(xiàn)了7處。
張鐵雁說(shuō),補(bǔ)充條款中,幾乎每一條都隱藏著免除開(kāi)發(fā)商責(zé)任、加重購(gòu)房者責(zé)任的內(nèi)容,最典型的就是補(bǔ)充條款第22條規(guī)定。
事實(shí)上,補(bǔ)充條款是開(kāi)發(fā)商自己的規(guī)定,按照《合同法》第四十條規(guī)定“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的,該條款無(wú)效。” 吉林金梅律師事務(wù)所律師蔡仁魯告訴《瞭望東方周刊》。
也就是說(shuō),未經(jīng)書(shū)面授權(quán),和黃雇用的任何人員出具或簽署的任何文件均屬無(wú)效的條款,就是用來(lái)蒙蔽不懂法律的外行人的。
“整個(gè)《商品房預(yù)售合同》內(nèi)容有34頁(yè)之多,一個(gè)懂業(yè)務(wù)的人都需要幾個(gè)小時(shí)才能閱讀完,弄清含義則要更長(zhǎng)的時(shí)間,一個(gè)普通的購(gòu)房者就可想而知了,基本上就是相信開(kāi)發(fā)商的售樓人員宣傳,通過(guò)售樓人員了解情況,而不會(huì)去看合同條文,更不會(huì)追究其條款內(nèi)容的含義,如果售樓人員再不去提示和說(shuō)明,購(gòu)房者就是聾子、瞎子。”
售樓人員是開(kāi)發(fā)商安排負(fù)責(zé)售樓工作的人員,他們的宣傳和承諾是代表開(kāi)發(fā)商的行為,其行為后果應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
《民法通則》第四十三條“企業(yè)法人對(duì)它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),承擔(dān)民事責(zé)任”。
盡管第一批參與訴前調(diào)解的業(yè)主多以強(qiáng)硬姿態(tài)回絕了和黃的調(diào)解方案,但他們至今也沒(méi)有收到法院開(kāi)庭的傳票。此時(shí),距很多業(yè)主收到訴前調(diào)解通知已逾3個(gè)月。
更具戲劇性的是,按照這份合同和補(bǔ)充協(xié)議,和記黃埔在款項(xiàng)全部付清之日起兩年內(nèi)應(yīng)提起要求支付滯納金的訴訟,否則即超過(guò)訴訟時(shí)效,喪失勝訴權(quán)。而按照和黃自己出具的“結(jié)賬單”,劉熙載在2008年8月27日就已將全部房款付清。
也就是說(shuō),和黃很可能早就已經(jīng)超過(guò)了索賠的訴訟時(shí)效。
溫州炒房團(tuán)對(duì)和黃下“封殺令”
在接受本刊記者采訪時(shí),御翠豪庭的業(yè)主都一致要求化名,以免成為和黃下一輪攻勢(shì)中的“靶子”。胡佳和葛曉丹則告訴本刊記者,在他們所處的炒房團(tuán)圈子里,和黃已經(jīng)被下了“封殺令”,“今后我們的親戚朋友,肯定不會(huì)再買(mǎi)和黃的房子。”
和記黃埔得罪了不應(yīng)該得罪的人,生意場(chǎng)利益鏈都不清楚的和黃,封殺和黃的絕不僅僅只有溫州炒房團(tuán)。
和黃敢對(duì)溫州炒房團(tuán)下套,那么他們肯定會(huì)對(duì)任何炒房客都一樣下套,可是和黃這么做的后果很?chē)?yán)重。不僅僅溫州炒房團(tuán)“封殺”,影響更大的是溫州炒房團(tuán)這一道“封殺令”一下,就把和黃下套溫州炒房團(tuán)的丑聞天下大白了,恐怕和記黃埔要關(guān)門(mén)大吉了。
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